Thay đổi mới về điều kiện được cấp sổ đỏ của người sử dụng đất: Ai được cấp sổ đỏ?
Điều 142 Dự Thảo Luật Đât Đai xác định người được cấp sổ đỏ/sổ hồng/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
Người có quyền sử dụng đất;
Người có quyền sở hữu nhà ở;
Người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Những người sử dụng đất này được cụ thể hóa tại Điều 143 của dự thảo về “Nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" là:
Cá nhân, cơ quan, tổ chức thuộc trường hợp được cấp sổ hồng;
Những người chung quyền sử dụng đất;
Vợ chồng;
Hộ gia đình sử dụng đất;
So với Luật cũ, dự thảo Luật mới có sự thay đổi khi quy định chi tiết hơn về vấn đề cấp sổ hồng cho hộ gia đình sử dụng đất.
- Theo đó, hộ gia đình sử dụng đất sẽ được cấp 1 giấy chứng nhận, ghi tên của toàn bộ các thành viên của hộ gia đình;
Giấy chứng nhận này được trao cho người đại diện hộ gia đình;
Trường hợp các thành viên trong hộ gia đình đồng ý thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp 1 giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình và trao cho người đại diện này;
Trong thời gian lấy ý kiến về Dự thảo, nhiều người cho rằng nên bỏ quy định về đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình do có quá nhiều bất cập cũng như không có hành lang pháp lý đủ rõ ràng về đối tượng này.
Ý kiến đóng góp này cũng sẽ được tổng hợp, trình Quốc hội xem xét trước khi thông qua theo đúng thủ tục luật định.
Ngoài ra, dự thảo Luật mới cũng có sự điều chỉnh thay đổi, lược bỏ bớt, đồng thời, bổ sung thêm trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận tại Điều 144 (quy định hiện hành về trường hợp không được cấp sổ đỏ là tại Điều 19 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP):
- Bổ sung trường hợp đất đã được đăng ký vào sổ địa chính nhưng đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền (trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà không thực hiện);
Loại bỏ các trường hợp như không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận/hoặc đủ điều kiện nhưng đã có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền;
Như vậy, so với Luật Đất Đai hiện hành, thay đổi mới về điều kiện được cấp sổ đỏ của người sử dụng đất về người có quyền sử dụng đất đã có sự điều chỉnh, thay đổi để phù hợp hơn với tình hình phát triển hiện nay.
Thay đổi mới về điều kiện được cấp sổ đỏ của người sử dụng đất: Các quy định khác
Ngoài quy định thay đổi về người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận, dự thảo Luật Đất đai mới còn có một số thay đổi về điều kiện cấp áp dụng đối với từng đối tượng sử dụng đất, ví dụ như sau:
Một là, điều kiện công nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng
Điều 137 của Dự thảo quy định chi tiết tại khoản 2 về điều kiện cấp sổ hồng cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất gồm có:
Thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp: Thì phải đảm bảo không thuộc trường hợp lấn, chiếm hoặc tranh chấp đất đai;
Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp: Ngoài điều kiện như thửa đất sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp còn có thêm:
Phù hợp quy hoạch sử dụng đất;
Phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị/điểm dân cư nông thôn;
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định;
Hai là, quy định mới về điều kiện/ hạn mức công nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại Điều 139 Dự thảo
- Theo đó, khoản 7, khoản 8 Điều 139 của Dự thảo quy định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được áp dụng theo quy định của từng tỉnh, thành phố nơi có đất theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh;
Thời điểm nộp hồ sơ đăng ký đất đai hợp lệ được tính là thời điểm xác định diện tích đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
Ba là, quy định về điều kiện để cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận tại Điều 138 Dự thảo
Điều kiện cơ bản là tổ chức tôn giáo phải sử dụng đất đúng mục đích đối với loại đất tôn giáo được quy định;
Ngoài ra, còn phải đảm bảo các điều kiện như đất không có tranh chấp, cơ sở tôn giáo phải thuộc trường hợp được Nhà nước cho phép hoạt động và nguồn gốc không phải là đất được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho sau 1/7/2004;
Quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo tại Dự thảo rõ ràng, cụ thể hơn so với Luật hiện hành.
Bốn là, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất tại Điều 135 của Dự thảo
Trong quá trình thực hiện, rà soát các trường hợp, có thể nhận thấy, một số loại giấy tờ dùng làm căn cứ xác định về quyền sử dụng đất của cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình không còn phù hợp hoặc có sự thay đổi.
Do vậy, tại Điều 135 của dự thảo đã có sự điều chỉnh theo hướng thu hẹp hơn về loại giấy tờ được sử dụng làm căn cứ xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
Điểm thay đổi rõ nhất trong quy định này là Luật cho phép các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp được xác lập trước 15/10/1993 được sử dụng làm căn cứ công nhận quyền sử dụng đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể:
Đây là điểm mới, trao quyền quyết định cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất nhằm đảm bảo phù hợp với tình hình tại từng địa phương.
Như vậy, một số thay đổi mới về điều kiện được cấp sổ đỏ của người sử dụng đất theo Dự thảo Luật Đất đai mới tiêu biểu đã được chúng tôi giải đáp như trên.
Vì chưa được thông qua nên rất có thể các quy định này tiếp tục được thảo luận, lấy ý kiến.
Cùng chờ đón những thay đổi mới hơn trong Luật Đất đai mới để có thể bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên trong quan hệ đất đai.
Bất động sản sôi động trở lại khắp nơi.
